住宅ローンの借り換えとは？効果を最大にする活用方法とメリットを解説

住宅ローンを利用してマイホームを購入した後で、別の住宅ローンへ借り換えるケースも少なくありません。
住宅ローンの借り換えを検討されているなら、その効果が最大になる活用方法をチェックするのがおすすめです。
そこで今回は、借り換え効果の活用方法とともに、借り換えとはどのようなものなのか、借り換えにおけるメリット・デメリットも解説します。

住宅ローンの借り換えとはどのようなもの？

何となく住宅ローンの借り換えをしたほうが良いとお考えなら、まずは借り換えとはどのようなものかをチェックしておきましょう。

借り換えの内容

住宅ローンの借り換えとは、新規に住宅ローンを契約したうえで、現在借りている住宅ローンを一括返済し、新しい住宅ローンで返済を始めることを意味します。
条件しだいでは、住宅ローンの総返済額を減らせる可能性があります。
毎月の返済負担が重いと感じているなら、借り換えでどのくらい負担が減るかを確認するのがおすすめです。
住宅ローンの借り換えで毎月の返済負担が減るのは、金利が下がり利息分の負担が少なくなるためです。
そのため、住宅ローンの借り換えにおいては、金利差の大きな借り換えほど大きな負担軽減につながります。

借り換えを決めた理由は？

住宅ローンの借り換えを実行するかどうかを決めるには、いくつかのポイントがあります。
多くの方が、住宅ローンの借り換えを決めた理由として挙げているのが、現在借りている住宅ローンよりも金利が低くなる点です。
現在借りている住宅ローンの金利が、ほかの住宅ローンより高いと感じている場合、借り換えによって金利負担を減らせます。
また、今後予測される金利上昇に不安を覚え、住宅ローンの借り換えを決めた方もいらっしゃいます。
さらに、借り入れ当初は固定金利を選べる固定金利選択型の住宅ローンを借りている場合、変動金利への移行前に住宅ローンの借り換えを検討することも有効です。

住宅ローンの借り換えの効果を最大限活用する方法

住宅ローンの借り換えをお考えなら、その効果を最大限活用する方法を押さえておきましょう。

活用方法①借り換えタイミングを見極める

住宅ローンの借り換えは、低い金利の住宅ローンに変更し、金利負担を減らすものです。
そのため、金利が低いタイミングを見極めることが、住宅ローン借り換え効果を最大限活用する方法となります。
とくに、金利が上昇傾向にある現在では、現時点での金利とともに将来的な金利上昇率を見極めることが大切です。
また、変動金利が上昇したタイミングでは、変動金利から固定金利への借り換えを考えることも重要になります。
固定金利は、変動金利と比較して金利自体が高くなるのが一般的ですが、変動金利が想定以上に上昇した場合には、固定金利への借り換えを検討するのがおすすめです。

活用方法②諸費用の負担を考える

金利の低い住宅ローンへ借り換えた場合、総返済額が減って毎月の負担が軽くなります。
ただし、住宅ローンの借り換えには、諸費用が発生することが注意点です。
これらの諸費用を考慮せず借り換えを実行してしまうと、金利差による効果が減ってしまうかもしれません。
住宅ローンの借り換えによる負担軽減効果を最大限活用したいなら、毎月の返済負担がどれくらい減るかだけでなく、借り換えによって発生する諸費用を計算することがポイントです。
新しく借りる住宅ローンには、事務手数料・登記費用・保証料などがかかります。
一般的には、住宅ローンの借り換え諸費用として、30万～80万円ほどが必要です。

活用方法③充実した保障のある住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの融資を受ける場合、返済リスクを減らすために、団体信用生命保険への加入が条件となるのが一般的です。
この団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなった場合などに、保険金でローン返済をおこなうものです。
契約する住宅ローンによっては、契約者の死亡時の負担を保障するものだけでなく、充実した保障内容が設けられているものがあります。
具体的には、がん・急性心筋梗塞・脳卒中といった3大疾病を保障するものや、配偶者のがんを保障するものがあります。
住宅ローンの借り換え効果を最大限活用したいなら、こうした団体信用生命保険の内容で新しい住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

住宅ローンの借り換えを実行するメリット・デメリット

住宅ローンの借り換えを実行する前には、メリット・デメリットを把握しておきましょう。

メリット①返済負担を減らせる

毎月の住宅ローン返済負担にお悩みの場合、住宅ローンの借り換えにより支出を抑えられます。
金利が低い住宅ローンへの借り換えができれば、毎月の返済額を減らし、全体の総返済額も減らせます。
また、返済期間を短縮し、その分だけ金利負担を減らせることも、住宅ローン借り換えのメリットです。
毎月の返済負担を減らすのか、毎月の返済負担は大きく変えずに返済期間を短縮するのか、自分に合った借り換えパターンを考えてみましょう。

メリット②自分に合った住宅ローンを選べる

住宅ローンの借り換えでは、自分に合った金利タイプ・団体信用生命保険を選べることがメリットです。
住宅ローンには、変動金利・固定金利などの金利タイプがあります。
金利の大幅な変動があった場合、住宅ローンの返済中にこの金利タイプを変更したいと考えるかもしれません。
しかし、金融機関によっては、自由な金利プラン変更ができない場合があります。
この点について、住宅ローンの借り換えなら、新たな住宅ローンでは自由に金利プランを選べることがメリットです。
また、金融機関によって、新たに住宅ローンを借り入れる新規顧客のために、金利優遇プランを用意しているところがあります。
もちろん、有利な金利プランを選べるだけではなく、自分と家族に合った団体信用生命保険を選べることもメリットです。
団体信用生命保険の内容は、新しいものほど充実している傾向がありますので、マイホームを購入した当時より借り換える現在のほうが、より選択肢が多くなっている可能性が高いです。

デメリット①残高が少ないと効果がない

住宅ローンの借り換えは、一定のローン残高がある場合に高い効果が見込まれます。
一般的には、ローン残高が1,000万円以上・ローン返済期間が10年以上あるなら、借り換えがおすすめです。
ローン残高が少なく、返済期間が残りわずかな状態で住宅ローンの借り換えを実行した場合、諸費用の負担だけが大きく金利差による効果が出にくいことがデメリットです。
また、現在借りている住宅ローンと新しく借り換える住宅ローンとの間に、1％以上の金利差がない場合もメリットが少なくなります。

デメリット②住宅ローン控除が使えない可能性がある

住宅ローンを利用されている方にとって、税金の負担を減らすために大切な存在となるのが、住宅ローン控除です。
住宅ローンの借り換えをお考えの場合、住宅ローン完済まで10年未満となるならば、住宅ローン控除対象外となることがデメリットです。

デメリット③新たな住宅ローンの契約の再審査

住宅ローンの利用には、契約者の年収や雇用状況など、安定した返済が可能かどうかの審査があります。
住宅ローンの借り換えでは、同様に安定した返済能力について再審査を受けることがデメリットです。
とくに、転職した方や自動車ローンを組んでいる方の場合には、再審査にとおりにくくなることがあります。

まとめ

住宅ローンの借り換えとは、新しく住宅ローンを契約し、現在借りている住宅ローンを一括返済することです。
住宅ローンの借り換え効果を最大限活用するには、タイミングを見極めるとともに、諸費用の負担や団体信用生命保険の保障内容を考える必要があります。
メリット・デメリットもチェックして、住宅ローンの借り換えについて考えてみてください。