マイホーム買い替えのタイミングは？目安や買い替えのメリットをご紹介

一度購入したマイホームでも、ライフステージの変化に合わせて買い替えることがあります。
マイホームの買い替えを検討するとき、そのタイミングに大きく関わってくるのが住宅ローンの状況です。
そこで今回は、住宅ローンの観点から見たマイホーム買い替えのタイミングや買い替えのメリット、年収によってどれだけの物件が購入できるかについてご紹介します。

住宅ローンの観点から見たマイホーム買い替えのタイミング

マイホームを買い替えるタイミングを見極めるためには、住宅ローンの残債をチェックする必要があります。
本来、住宅ローンの残債を完済しないとマイホームは売却できません。
しかし、マイホームの売却代金や自己資金でローンの残債を完済できるのであれば、現在のマイホームを売却して新居を購入できます。
すなわち、マイホームを売却してローンの残債を完済できるタイミングが買い替えに適しているのです。

マイホームの買い替えには資金計画が重要

売却代金で住宅ローンの残債を完済できれば売却自体はできますが、今度は新居の購入資金が問題になります。
そのため、マイホームを買い替えるタイミングでは、しっかり資金計画を立てることが大切です。
ローンの残債が多く手元に資金がない、完済の見通しは立っていても新たなローンが組めないケース、あるいは完済の目処が立ち新しいローンが組めるケースなど、自身の現在の状況を事前に整理しておきましょう。
資金に余裕があるのであれば、購入先行で新居を購入し、現在のマイホームを売却することもできます。
そうでないときは、売却先行で資金を作ってから新居を購入するのが望ましいでしょう。

売却先行での買い替え

売却先行では、現在のマイホームを売却してまとまった資金を作り、その後新居を購入します。
売却代金で住宅ローンの残債を完済し、残った代金や自己資金をもとに新しい住宅ローンを組んで新居を購入するのが一般的です。
査定を受ける段階で購入する新居の予算についても計画を立て、予算に応じた新居を探しながら売却活動をおこないます。
理想的なのは、マイホームを引き渡すタイミングで新居に引っ越せるよう買い替えのスケジュールを調整することです。

購入先行での買い替え

住宅ローンの残債を預金で一括返済できるなど、資金に余裕があるのであれば購入先行で新居を購入することもできます。
前の住宅ローンを売却代金で完済する予定で購入を先行させると、新居のローンと重なってダブルローンになる可能性があるため、注意が必要です。

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マイホームを買い替えるメリット

住宅ローン完済の目処が立ったタイミングでマイホームを買い替えると、さまざまなメリットがあります。
とくに、ライフスタイルの変化や住宅の資産価値の変化は買い替えのタイミングにも大きな影響があるでしょう。
買い替えを検討するのであれば、こうしたメリットにも目を向ける必要があります。

ライフスタイルに合わせて住宅を住み替えられる

マイホームを買い替えるメリットは、ライフステージやライフスタイルの変化に応じて住宅を住み替えられることです。
最初は子育てを前提に部屋数の多い住宅を購入したとしても、子どもが独立するとそこまで広い住宅は不要になることもあります。
また、高齢者にとっては、階段などの段差が多い住宅は住みにくいでしょう。
そのため、子どもが独立したタイミングでよりコンパクトな住宅に住み替えたり、老後に備えてバリアフリー仕様の住宅に住み替えたりと、ライフスタイルに応じた住宅に住み替えられるメリットがあります。

タイミングによっては資金計画が立てやすくなる

マイホームを買い替えるメリットは、タイミング次第で資金計画が立てやすくなることです。
住宅ローンを利用して新居を購入するときは、その住宅ローンを何年かけて返済していくかを考える必要があります。
ローンを借りる以上はその新居にも抵当権が設定されるため、途中で返済計画が破綻して滞納すると差し押さえられる可能性が高いです。
40代など、家族構成が固まってある程度将来の見通しが立った段階で資金計画を立てれば、比較的適切な計画を立てやすくなります。
また、50代以降にローンを組むよりも、返済期間を長く設定できる点も大きなメリットのひとつです。

マイホームの資産価値を向上させられる

マイホームを買い替えるメリットは、住んでいる住宅の資産価値を向上させられる可能性があることです。
住宅は経年によって資産価値が落ちていくため、最初は新築で購入した住宅でも住み続けるうちに価値が下がっていきます。
マイホームを買い替えるときに、現在住んでいる住宅よりも築年数が浅い物件を購入すれば資産価値を向上させられるでしょう。
また、設備が現在の住宅よりも新しいものになれば、生活上の利便性も上がります。
さらに、前の住宅での反省点を活かした立地や間取りの選択が可能になるため、家族全員にとって暮らしやすい住宅を購入できる可能性があるでしょう。

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買い替えのタイミングでの年収によって購入できる物件は異なる

マイホームを買い替えるタイミングによって、年収がいくらになっているかは異なります。
そして、そのタイミングで年収がいくらなのかによって住宅ローンの借入可能額が決まるため、購入できる住宅の金額も年収によって決まるでしょう。
また、住宅ローンを組んでマイホームを買い替えるときは、ローンの頭金をいくら用意できるかも重要になります。
頭金については現金で用意する必要があるため、十分な金額を用意できる資金力があるか確認しておきましょう。

年収による借入可能額の目安

住宅ローンは希望する金額を際限なく借りられるわけではなく、年収によってある程度の借入可能額が決まっています。
金融機関としてはきちんと返済できるだけの金額しか融資したくないためです。
また、金融機関から提示される金額は基本的に借入できる上限であるため、めいっぱい借りると返済が厳しくなる可能性もあります。
安定してローンを返済していくためには、年収に対する返済負担率を25％以内に収めるのが理想です。
たとえば、35年間の返済期間で返済負担率を25％以内に収めるのであれば、年収400万円では2,540万円、600万円では3,830万円借りられます。
また、800万円では5,080万円、1,000万円では6,370万円、1,200万円では7,660万円と、年収が高いほど借りられる金額も高いです。
ただし、収入の金額が同じでも家族構成やライフスタイルなどによって、実際に借りられる金額は異なります。

2種類の資金計画を意識する

住宅ローンを借りてマイホームを買い替えるときは、2種類の資金計画を意識することが大切です。
1つは、マイホームを買い替えるために使える総予算に関する資金計画になります。
頭金としていくらの資金を投入できるのか、いくらまでのローンを借りられるのか、何年間でローンを完済するつもりなのかといった条件です。
もうひとつは、家族全員の今後のライフプランに関わる総合的な資金計画になります。
子どもの学費や今後の生活費など、ライフプランによって今後必要な資金は異なるでしょう。
そのため、預金をすべて新居の購入に充ててしまうと、肝心の生活における資金が不足する可能性があります。
買い替え前の住宅ローンの返済や頭金の準備などで預金を使い果たしてしまわないよう、注意して資金計画を立てることが大切です。

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まとめ

マイホームを買い替えるタイミングでは、住宅ローンの完済の目処が立っているかを確認する必要があります。
そのタイミングでの年収によって次に借りられるローンの金額が異なる点にも注意しましょう。
40代からローンを組んでも問題なく返済できるよう、余裕を持った資金計画が重要です。