マイホームの頭金とは？相場や注意点も解説

マイホームの購入を考える際には、住宅ローンと並んで「頭金」の準備が大きなポイントとなります。
頭金の金額や支払いのタイミングによって、将来の返済額や家計への負担が大きく変わってきます。
相場や目安を把握せずに購入を進めると、資金計画に支障をきたすリスクもあるため注意が必要です。
本記事では、頭金の基本的な役割や平均的な金額、押さえておきたい注意点について解説いたします。

マイホームの頭金とは？

マイホーム購入の資金計画で、鍵となるのが「頭金」です。
ここでは、まず「頭金の基本的な定義」を説明し、次に「金額のバランス」、最後に「支払いのタイミング」という3つの観点から解説いたします。

頭金の基本的な定義

頭金とは、物件価格から住宅ローンの借入額を差し引いた部分であり、たとえば3,000万円の物件を2,500万円借りるなら、残りの500万円が頭金です。
頭金そのものに税額控除はありませんが、親族からの住宅取得資金の贈与には非課税特例があり、省エネ等住宅では最大1,000万円、その他の住宅では最大500万円まで非課税となります。
贈与を受ける場合は、この特例や暦年贈与を活用できるか事前に確認しておくと安心です。
さらに、頭金には「諸費用とは別枠」として認識され、登記費用などの諸費用は頭金に含めず、別個に現金負担となる点も重要です。

金額のバランス

一般的には、物件価格の1～3割程度を頭金として用意する例が多く、例として4,000万円の物件なら400～1,200万円が目安とされています。
頭金を増やすことで借入額を減らせ、月々の返済額や総返済額も抑えられるでしょう。
また、頭金をある程度用意することで金融機関からの信用が高まり、審査通過率の向上や金利優遇を受けられる可能性も生まれます。
たとえば、同じ借入額でも、金利が0.1％違うだけで総返済額は数十万円変わるため、頭金増額と金利優遇の効果を比較して検討することが大切です。
借入額が減れば、返済負担率にも余裕が生まれます。
ただし、貯蓄を使い切ってしまうと、教育資金や生活の緊急予備が枯渇する恐れがあるため、手元資金とのバランスが非常に重要です。

支払いのタイミング

頭金の支払いタイミングは、売買契約締結から物件引渡し（ローン実行）までの間に行われるのが一般的です。
まず、申込時に証拠金（数万円〜十万円程度）を支払い、契約時には手付金（物件価格の5～10％）を支払います。
証拠金や手付金の金額は、地域や物件種別によって幅がある点にも留意が必要でしょう。
手付金自体は、後に頭金に充当されるケースが多いです。
新築物件なら建物完成までの猶予があり、中古物件では契約〜引渡しまでの期間が短時間であるため、頭金の準備期間に差が出るのも注意点です。
支払時期は業者の取り決めで変わるため、早めに予定を確認し無理なく準備しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産を購入する際に使用できるローンの種類は？金利のプランもご紹介

マイホーム購入の頭金の相場

頭金の金額は、個々の資金計画だけでなく、物件種別や地域によっても大きく変動します。
ここでは、「実際の必要額」「統計上の平均額」「頭金ゼロ」のケースという3つの視点から、相場を解説いたします。

実際の必要額

頭金はいくら用意すればよいのかと、多くの方が最初に抱く疑問です。
代表例として、3,000万円の物件なら300万円～900万円程度の頭金が想定されます。
最新調査では頭金の平均は全国約495万円で、新築注文は約636万円、建売は約351万円と物件や調査方法によって大きく異なります。
住宅金融支援機構の最新シミュレーションでは、頭金1割と2割で月々返済額が約5,000〜1万円変わると示され、無理のない額で早期返済効果を得ることがポイントです。
さらに、「頭金を多く準備すると利息が減る」「返済額が下がる」などのメリットの一方、「貯蓄期間が長く必要」だったり「購入タイミングが遅れる」リスクもあります。

統計上の平均額

国の調査では、自己資金比率は約29％が中心とされています。
国土交通省の令和5年度調査では、新築注文住宅で約30.5％、分譲戸建で約30.5％、分譲マンションで約45.0％となっています。
中古物件では、自己資金比率がおおむね5割前後に達するケースもあり、担保価値の違いが影響しているでしょう。

頭金ゼロで購入するケース

「フルローン」（頭金ゼロ）で購入できる住宅ローン商品もあります。
フルローンは、手付金や諸費用分を借り入れに含められる商品もあり、手元資金が少ない場合には有力な選択肢です。
しかし、フルローンには金利上昇リスクの増大、審査の厳格化、さらには担保割れのリスク、つまり売却時にローン残高が上回る事態といった注意点もあります。
具体的には、融資率が9割を超えると金利が上がりやすく、保証料や金利上乗せなどの追加費用も発生しやすいため、返済負担や将来のライフプランを圧迫する可能性があります。
そのため、慎重なシミュレーションが欠かせません。

▼この記事も読まれています
不動産購入の年収基準は？返済比率や借入額についても解説

マイホームの頭金の注意点

頭金を準備する際には、いくつかの見落としがちな注意点があります。
ここでは、重要な「諸費用との関係」「現金払いの必要性」「生活費とのバランス」という3つのポイントを解説いたします。

諸費用との関係

住宅購入には、印紙税・登記費用・仲介手数料・住宅ローン関連費用などの諸費用が発生します。
一般的に、新築マンションでは物件価格の約3〜6％、新築一戸建てでは6〜9％程度が目安とされ、4,000万円の住宅であれば120万円～360万円程度が別途必要となるでしょう。
これらの諸費用は原則として住宅ローンとは別枠で現金払いとなりますが、金融機関によっては諸費用ローンやオーバーローンを利用して借り入れで賄える場合もあります。
利用可否や条件は事前に金融機関へ確認しておきましょう。
自己資金として頭金を準備するだけでなく、こうした諸費用も併せて計画的に用意しておくことが求められます。
また、物件の種別や購入形態によって諸費用の内訳や金額は大きく異なるため、不動産会社に事前に見積もりを出してもらい、総額を明確にしておくことが重要です。

現金払いの必要性

住宅購入における頭金や諸費用の多くは、ローン実行前に現金で支払う必要があります。
たとえば、売買契約締結時に支払う「手付金」は通常、物件価格の5〜10％程度とされており、3,000万円の物件であれば150万円～300万円ほどを契約直後に用意することになります。
手付金はローン審査前に支払うため、即時対応できる現金が必要です。
さらに、住宅購入の手続きが短期間で進行するケースでは、資金の移動や引き出し手続きの時間的余裕がないこともあります。
そのため、事前に手元資金を確保し、すぐに支払える状態にしておくことが求められます。

生活費とのバランス

頭金や諸費用に充てる資金を優先して用意した結果、手元に残る生活資金が不足してしまうと、マイホーム購入後の生活に支障をきたす恐れがあります。
たとえば、急な出費や予期せぬ収入減に対応できないと、家計が不安定になる可能性があります。
目安として、生活費の6か月分以上を手元に残しておくことが望ましいとされており、月々25万円の生活費であれば、150万円以上を生活予備資金として確保しておくと安心です。
また、子どもの教育費や車の買い替え、家電の更新など、将来の支出にも備える必要があります。
マイホーム購入時は、頭金にどこまで充てるかだけでなく、購入後の安定した生活を維持するための資金計画も併せて考えることが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産購入の費用は？手付金や税金の内容についても解説

まとめ

マイホーム購入において、頭金は重要な資金の一部であり、支払う金額やタイミングを理解することが資金計画の鍵となります。
頭金の有無によって、住宅ローンの借入額や返済負担が大きく変わるため、無理のない設定が求められます。
将来の生活を見据え、頭金と諸費用を含めた全体の予算を、事前にシミュレーションしておくことが大切です。