不動産の共有名義での購入とは？メリットとデメリットをご紹介

不動産は1人で購入するだけでなく、複数人の方で共有名義にして購入することもできます。
共有名義での不動産購入には、さまざまなメリットがありますが、同時にデメリットもあるため注意が必要です。
今回は、不動産の共有名義とは何か、共有名義で不動産を購入するメリットやデメリットについてご紹介します。

共有名義での不動産購入とは

不動産は、単独名義で購入するケース、共有名義で購入するケースがあります。
単独名義とは、1人で不動産の購入代金を全額出資し、登記簿における名義人も出資者1人のみにする購入方法です。
対して、共有名義とは複数人で不動産の購入代金を出資し合って購入する方法です。
登記簿上の名義人についても、出資した方全員が共有者として記載されます。

共有名義での権利割合とは

共有名義で不動産を購入すると、共有者はその出資の割合によって、不動産に対する権利を取得します。
この権利を共有持分と呼び、誰がどれだけの割合で共有持分を所有しているのかが登記簿に登録されるのです。
たとえば、夫婦で半分ずつ出資し合って不動産を購入したときは、お互いに共有持分を半分ずつ所有します。
また、親が8割・子が2割の負担で不動産を購入したときは、親が8割・子が2割の共有持分を所有することになるのです。

不動産を共有名義で購入する事例とは

不動産を共有名義で購入する事例には、資金力が不足していて単独で不動産を購入できないケースなどが挙げられます。
具体的には、夫婦で住宅を購入するときに、片方の収入だけでは希望する住宅を購入できず、共同でローンを組むケースなどです。
また、親世帯と子世帯が生活するための二世帯住宅を購入するケースでも、共有名義になりやすいでしょう。

共有持分は相続できる

不動産を共有名義で取得する方法には、相続による権利の分割も挙げられます。
不動産は物理的な分割が難しく、兄弟姉妹で親の財産を相続するときに共有名義にするケースもあるのです。
不動産の購入や相続で取得した共有持分は、それ自体を自分の相続人に相続させられます。
また、共有持分をさらに分割して相続させることもでき、親世代・子世代・孫世代と、世代を経るにつれて持分が細かくなる可能性があります。
共有持分は、自分が持っている持分に限れば自由な売買ができるものの、不動産全体に変更を加えるときは共有者全員の意思を確認しなければなりません。

▼この記事も読まれています
不動産を購入する際に使用できるローンの種類は？金利のプランもご紹介

共有名義で不動産を購入するメリット

共有名義で不動産を購入すると、単独名義での購入にはないメリットを得られます。
1人の資金では購入が難しい不動産でも、購入できるようになるメリットのほかにも、税金に関する利点が多いです。
共有名義で不動産を購入すると、税制面でどのようなメリットを得られるのか知っていれば、うまく活用できる可能性が高まるでしょう。

共有者ごとに住宅ローン控除を適用できる

共有名義で不動産を購入する税制上のメリットは、共有者ごとに住宅ローン控除を適用できることです。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて不動産を購入したときに、年末のローン残高の0.7％が所得税や住民税から減税される制度を指します。
共有者が全員住宅ローンを組んで不動産を購入したのであれば、その全員に住宅ローン控除が適用され、税金を減額できるのです。
ただし、住宅ローン控除を利用するには、本人が住宅ローンの名義人になっている必要があります。
そのため、ペアローンや連帯債務の形を取る必要があり、単純に片方を連帯保証人にするだけでは不十分です。

相続税を節税できる

不動産を共有名義で購入するメリットは、将来相続が発生したときに相続税を節税できることです。
たとえば、夫婦共同でひとつの不動産を購入したとき、夫と妻がそれぞれ出資割合に応じて不動産の権利を持ちます。
片方が亡くなって相続が発生したときに相続するのは、自分が持っていなかった分の共有持分のみです。
単独名義で購入した不動産は、その不動産のすべての権利を相続することになるため、不動産の価値の全体に相続税がかかります。
共有名義では、相続する共有持分の価値にのみ相続税がかかることから、相続税の金額を抑えられるのです。
これは、親子で共有名義の不動産を所有したケースにも当てはまります。

売却時に共有者全員が特別控除を適用できる可能性がある

不動産を共有名義にするメリットは、その不動産を売却するときにも発揮される可能性があります。
共有名義の不動産を売却するとき、その不動産が特別控除の適用要件を満たしていれば、共有者全員がその恩恵を受けられる可能性があるのです。
たとえば、夫婦で購入したマイホームを売却するとき、譲渡所得を3,000万円まで控除できる特別控除を夫婦の両方に適用できます。
共有持分の価値が3,000万円以下になるようであれば、この特別控除によって譲渡所得税を非課税にできるのです。
ただし、特別控除を適用するときは確定申告が必要な点に注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産購入の年収基準は？返済比率や借入額についても解説

共有名義で不動産を購入するデメリット

共有名義での不動産購入にはメリットも多いものの、デメリットも存在します。
基本的に、共有名義の不動産は自分1人の持ち物ではないため、勝手に手を加えたり売却したりできないのがデメリットです。
とくに、売却したいときは共有者全員の同意が必要になり、勝手に売却を進めると権利侵害になります。
ほかにも、共有名義の不動産には、権利関係やお金に関するデメリットが発生するリスクがある点に注意が必要です。

共有者が他界すると権利が複雑になる可能性がある

不動産を共有名義で購入するデメリットとは、相続時の権利関係が複雑になる可能性がある点です。
共有者が他界すると、その方が所有していた共有持分についても相続の対象となります。
たとえば、夫婦で共有名義にしていた不動産において、片方が亡くなってもう片方がその共有持分を相続するのであれば、そこまで大きな問題にはなりません。
一方で、被相続人が所有していた共有持分を、その子ども複数人が相続することになると、さらに共有持分を分割する必要があります。
このようにして、相続のたびに共有持分を分割していると、不動産に対する権利者が増えすぎて管理が困難になるのです。
不動産を管理する責任者の不在や、売却時の意思確認が困難になるなどの問題があります。

贈与税の対象になることもある

共有名義には節税対策になるメリットがありますが、共有持分の割合と出資の実態が釣り合わないと、贈与税の対象になるデメリットがあります。
不動産の共有者として登記簿に記載があるにも関わらず、実際にはその不動産の取得時に持分の割合に応じた出資をしていないと、贈与とみなされる可能性が高いです。
購入時に出資したのが1人だけであり、出資していない方が名義人になると、その方の持分として記載している分が贈与されたと判断されます。
また、夫婦で住宅ローンを組んで不動産を購入したあと、一方が働けなくなるなどして、もう一方がローンの返済を肩代わりしたケースでも贈与になる可能性があるため注意しましょう。

購入時の諸費用が共有者の人数分かかる

共有名義で不動産を購入するデメリットとは、住宅ローンを組んで購入するときの諸費用が共有者の人数分必要になることです。
とくに、ペアローンなどで単独のローンをそれぞれの共有者が組むと、手数料や頭金などが共有者ごとに必要になります。
したがって、不動産を購入するための初期費用が高くなる可能性があるのです。

▼この記事も読まれています
不動産購入の費用は？手付金や税金の内容についても解説

まとめ

不動産を複数人の出資で購入し、出資割合に応じて持分を分けると共有名義になります。
共有名義で不動産を購入すると、住宅ローン控除などを活用して税金を抑えられる可能性が高いです。
その一方で、権利関係が複雑になる、かえって税金の対象になる可能性があるなどの注意点もあります。