不動産売却における媒介契約の種類と特徴について解説！

不動産売却にはさまざまな方法がありますが、もっとも一般的な方法は不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を委託する仲介です。
媒介契約には3つの種類がありますが、それぞれメリットや注意点が異なり、合わない媒介契約を選んだときは販売活動がスムーズに進まなくなる可能性があります。
今回は、不動産売却における媒介契約の種類とそれぞれのメリット・注意点について解説します。

不動産売却における媒介契約とは？

不動産売却における媒介契約とは、不動産会社に販売活動を依頼するときの取り決めを書面化したものです。
不動産会社は宅地建物取引業法において依頼者の不利にならないような媒介契約を結ぶことが義務付けられています。
媒介契約内で定められている内容は、販売活動の条件、報酬金額、違約金などさまざまです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに異なる特徴があります。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社と契約できる媒介契約のことです。
3つの媒介契約のなかではもっとも制限が緩く、自分で買い手を見つけたときは仲介なしで物件を売却することも可能です。
契約期間の規定はありませんが、現在では行政指導にしたがって3か月に定められるケースが多く見られます。
不動産流通機構（レインズ）への登録義務や、売主に対する販売状況の報告義務はありません。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、特定の一社とのみ契約ができる媒介契約です。
ほかに一般媒介契約と異なる点としては、契約期間が最長3か月に定められていること、契約から7日以内の不動産流通機構（レインズ）への登録義務などが挙げられます。
また、売主に対する販売状況の報告も義務付けられており、頻度は14日に1回以上と定められています。
一方、自身で買主を見つけたときに仲介が必要ない点は一般媒介契約と同様です。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に特定の一社とのみ契約が可能であり、より制限が厳しくなっている媒介契約です。
専属専任媒介契約では、専任媒介契約と異なり、自身で買主を見つけたとしても不動産会社の仲介なしでは売却ができません。
一方、不動産流通機構（レインズ）への登録は契約から5日以内、売主への販売状況の頻度は7日に1日以上と定められています。
専任媒介契約よりも制限が多いかわりに、より不動産会社との連携が強い媒介契約だといえるでしょう。

3つの媒介契約のメリット

次は、前述した3つの媒介契約がどのようなメリットを持っているのかについて解説します。
それぞれの媒介契約に優劣はありませんが、売主の希望や状況によって向き不向きは存在します。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約は以下のような独自のメリットがあるので、自身にとってどの媒介契約が適しているのかを考えてみると良いでしょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の大きなメリットは、ほかの媒介契約と異なり同時に複数社と契約できることです。
複数社と媒介契約を結ぶと、それぞれの不動産会社が競い合って買主を探すことになるので、良い条件での売却や早期売却が期待できます。
また販売活動の幅が広がるので、一社と契約するときと比べると、好条件の買主が見つかる可能性もあります。
不動産流通機構（レインズ）への登録義務がない点は、周囲の方に不動産売却を知られたくないケースにおいてメリットとなるでしょう。
物件の情報を特定の不動産会社が独占できないので、囲い込みのリスクが少ないのも特徴です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の大きなメリットは、不動産会社が積極的に販売活動をおこなってくれる点です。
複数社と契約する可能性がある一般媒介契約と異なり、依頼された物件は自社の独占物件となるので、販売活動に時間や費用がかけられます。
また、販売状況の報告が義務付けられているので、定期的に不動産売却の進捗を確認できます。
特定の一社とのみ契約を締結するので、各種手続きや販売状況の確認が楽な点もメリットといえるでしょう。
売主自身が積極的に動かなくても状況が報告され、不動産会社とのやり取りも楽なので、忙しい方や不動産売却に詳しくない方にもおすすめできます。
その一方で、専属専任媒介契約よりも制限が緩いため、自身で買主を見つけたときも柔軟な対応が可能です。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、基本的に専属媒介契約と共通しています。
比較したときの大きな違いは、販売状況の報告頻度が14日に1回から、7日に1回に倍増している点です。
そのため、より緊密に不動産売却の状況を確認したい方にとっておすすめの媒介契約だといえるでしょう。
また、不動産流通機構（レインズ）への登録義務の期限が専任媒介契約よりも短いので、早期登録・売却が期待できます。

不動産売却の媒介契約を選ぶときの注意点

最後に、不動産売却で媒介契約を選ぶときの注意点について解説します。
各契約のメリットばかりに注目していると、デメリットに気づかないまま契約してしまい、不動産売却がスムーズに進まなくなる可能性があります。
それぞれの契約の注意点を把握したうえで、自身にとって適した契約の種類や数を慎重に考えるようにしましょう。

注意点①契約の数は多ければ良いわけではない

一般媒介契約のメリットとして複数社と契約できる点を挙げましたが、契約する数は多ければ多いほど良いわけではありません。
契約数を増やしすぎると、不動産会社の対応が消極的になる可能性があります。
また、多くの企業とやり取りをしなければいけないので、売主の負担も増大します。
これは一般媒介契約ならではの注意点なので、やり取りの負担を増やしたくない方はほかの媒介契約を選ぶか、契約の数を2～3社に抑えるようにしましょう。

注意点②販売活動や広告の内容を事前に確認する

それぞれの媒介契約には不動産流通機構（レインズ）への登録義務や売主への報告頻度などが定められています。
一方、具体的な販売活動の内容や、広告の種類については明確な規定がありません。
そのため、一般媒介契約でせっかく複数社と契約したのに積極的に活動してくれる企業が一部だけ、効果の低い広告しか出してくれないといった事態も起こる可能性があります。
これはほかの媒介契約においても同様なので、契約を締結するまでに販売活動や広告の具体的な内容を確認するようにしましょう。

注意点③内見や申し込みのタイミングに注意

一般媒介契約における重要な注意点として、内見や申し込みのバッティングが起きやすいことが挙げられます。
それぞれの不動産会社の担当者は個別に販売活動をおこなうので、内見希望の日時が重なったり、すでに申し込みがある物件を紹介してしまったりするケースもあります。
そういった事態を避けるためには、迅速な情報共有体制を構築する、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択するといった対策がおすすめです。

まとめ

媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約であり「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
それぞれの媒介契約は、同時に契約可能な企業数、不動産流通機構（レインズ）への登録義務、販売状況の報告義務などが異なります。
3つの媒介契約にはそれぞれメリットと注意点があるので、自身に合った媒介契約をしっかり吟味してから売却手続きを進めるようにしましょう。