不動産売却の査定について！相場の調べ方も解説

大切な不動産の売却を検討しているものの、そもそもいくらで売れるのか、どのように査定を依頼すべきかわからずお困りではありませんか。
ご自身の物件の適正な相場を知らないまま手放してしまうと、本来の価値よりも大幅に安く売却してしまい、後から大きな後悔や損失を招く恐れがあります。
本記事では、売却を成功させるために不可欠なご自身でできる価格相場の調べ方から、机上査定や訪問査定の具体的なしくみまで解説します。
大切な資産を適正な価格で評価してもらい、少しでも有利に不動産売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却に向けて自分で相場を調べる方法

不動産の売却を成功させるためには、主に自分で価格相場を、把握しておく必要があります。
まずは、自分でできる価格相場の具体的な調べ方について、解説していきます。

相場把握と売却成功率

事前に相場を調べておくと、希望価格と実際に選ばれやすい価格の差を整理しやすくなります。
根拠のある売り出し価格を考えられるため、販売期間や広告の出し方も検討しやすいでしょう。
また、住宅ローンの残債や住み替え費用を計算する際にも、相場は資金計画の土台になります。
不動産会社の査定額を見る場面でも、自分なりの調査結果があれば、説明の根拠を理解しやすいはずです。
複数の資料を見比べながら、希望条件と成約の見込みを落ち着いて整理していきましょう。

レインズでの検索手順

レインズマーケットインフォメーションは、実際に売買が成立した成約価格を無料で確認できるサービスです。
最初にマンションか一戸建てかを選び、都道府県と地域を指定すれば、近い条件の事例を検索できます。
検索結果には直近1年の成約事例が図表や一覧で表示され、築年数や価格帯の傾向をつかめるでしょう。
精度を高めたい場合は、マンションなら面積や間取り、一戸建てなら土地面積や築年数も指定します。
詳細な住所までは表示されませんが、似た条件の価格帯を知る資料として役立ちます。
同じ地域でも駅距離や築年数で価格は変わるため、条件を少しずつ変えて比較してみてください。

不動産情報サービスの活用術

不動産情報ライブラリは、取引価格や地価公示などを地図上で確認できる公的サービスです。
防災情報や用途地域、学校などの周辺施設も併せて見られるため、生活環境を把握しやすいでしょう。
一方で、一般的な不動産情報サービスでは、現在売り出し中の競合物件を確認できます。
調べる際は、実際に決まった成約価格と、希望を含めた売り出し価格を分けて見ることが大切です。
価格だけでなく、写真の見せ方や設備、掲載期間も確認すると、販売戦略の参考になります。
公的データと競合物件を組み合わせて比較すれば、相場の目安をより立体的につかめるでしょう。

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机上査定の仕組みと活用法

前章では、自分で相場を調べる方法について述べましたが、専門家による具体的な査定額も、気になりますよね。
ここでは、机上査定の仕組みや具体的な活用方法について、解説します。

机上査定の定義と種類

机上査定とは、不動産会社が現地を訪問せず、資料や市場データをもとに大まかな価格を算出する方法です。
簡易査定とも呼ばれ、売却前に資産価値の目安を知りたいときに利用しやすい手段といえます。
依頼時には所在地や物件種別にくわえ、マンションなら専有面積や築年数を伝えると円滑です。
一戸建ての場合は、土地と建物の面積、土地の形、接道状況や構造なども共有しておきましょう。
居住中か空室か、希望の売却時期や価格も伝えると、査定の前提がより整理されます。
細かな室内状況よりも、まずは物件の基本条件を正確に伝えることが大切です。

算出方法と所要時間

机上査定では、過去の成約事例や周辺相場、公的な地価情報などを組み合わせて価格を算出します。
成約事例とは、実際に売買が成立した記録で、似た地域や築年数の物件が比較の基準となります。
周辺相場は、現在売り出し中の物件価格を示し、競合物件の動きを見るうえで役立つ情報です。
また、地価公示などの公的情報は、土地価格を客観的に見るための根拠として活用されます。
マンションでは、同じ建物内の取引履歴や階数、日当たりや方角の違いも考慮されるでしょう。
結果は一般的に2日～3日以内に届き、AIを活用する会社ではすぐ目安が出る場合もあります。

利点と利用場面

机上査定の利点は、訪問日程を調整せずに依頼でき、短時間で複数の見解を比べられる点です。
室内の片づけや資料準備を急がなくても、大まかな相場観をつかめるため、初期段階で使いやすいでしょう。
ただし、室内の状態や設備の使いやすさ、眺望や周辺環境は現地確認後に反映される項目です。
提示された価格は売り出し前の目安として受け止め、次の行動を考える参考にしましょう。
売却を決める前の資産確認や、住み替え計画の初期検討にも、机上査定は向いています。
説明の丁寧さや根拠資料を比べれば、訪問査定を依頼する会社も選びやすくなるでしょう。

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正確な相場を知るための訪問査定

ここまで、机上査定の仕組みを解説しましたが、実際の物件状態を反映させるための訪問査定についても、おさえておきましょう。
最後に、訪問査定で精度を高めるための準備と当日の流れについて、解説していきます。

訪問査定の当日の流れ

訪問査定は、不動産会社が直接現地を見て、物件ごとの状態を価格に反映させる査定方法です。
当日は、外観や敷地の状況を確認し、外壁や屋根、基礎部分に目立つ劣化がないかを見ていきます。
一戸建てでは、境界標の有無や道路の幅など、土地の使いやすさも評価の対象になるでしょう。
マンションでは、出入り口やごみ置き場、駐輪場など、共用部分の管理状況も確認されます。
室内では間取りや広さ、日当たり、風通しなど、日々の暮らしやすさを丁寧に見られます。
水回りの動作や使用年数、売却理由や希望時期の聞き取りもあり、所要時間は1時間～2時間ほどです。

事前の必要書類と準備

訪問査定前には、権利関係や面積を確認できる書類をそろえておくと、当日の確認が円滑に進みます。
共通書類として、登記済権利証や登記事項証明書、固定資産税の納税通知書などを用意しましょう。
一戸建ての場合は、公図や地積測量図、建築確認済証などがあると説明しやすくなります。
マンションでは、間取り図や管理規約、重要事項調査報告書などを手元に準備しておくと安心です。
修繕履歴や改装の記録も、いつどこを整えたかを示す資料として査定時に役立ちます。
雨漏りや設備不具合がある場合は担当者へ共有し、室内は整理整頓や換気、水回りの清掃を整えましょう。

査定結果の確認と販売の進め方

訪問後に提示される査定書では、査定価格だけでなく、価格の根拠や比較事例も確認しましょう。
査定価格は、一定期間で成約を目指すための目安であり、売り出し価格を決める大切な材料です。
比較事例を見る際は、築年数や駅距離、面積や方角の違いがどう反映されたかを見るとわかりやすくなります。
その後は、売却活動を任せる媒介契約を結び、不動産会社と販売の進め方を具体的に決めます。
媒介契約には専属専任、専任、一般の3種類があるため、状況に合わせて選びましょう。
価格だけでなく引渡し時期なども整理しておくと、購入希望者との条件調整を進めやすくなります。

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まとめ

不動産売却を成功させるには、レインズなどで1年間の成約事例や周辺相場を事前に把握することが大切です。
次に、基本情報だけで依頼できる机上査定を利用すれば、2日～3日で複数社の査定額を比較できます。
最後に、必要書類をそろえて1時間～2時間の訪問査定を受け、価格を把握したうえで媒介契約を結ぶと良いでしょう。