不動産の売却益は？減価償却費や節税対策についても解説

ご所有の不動産を売却した際に生じる「売却益」について、その計算方法や発生する税金の仕組みがわからずお困りではありませんか。
専門用語が多く複雑で難しく感じるかもしれませんが、制度を理解せずに進めてしまうと余計な税金を支払い、手元に残るお金が減ってしまう恐れがあります。
本記事では、不動産売却益の基本的な意味をはじめ、減価償却費を踏まえた計算方法、特別控除などを活用して節税する対策について解説します。
現在不動産の売却を検討されており、少しでも多くの利益を手元に残したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却益とは？

不動産売却の基礎知識として、主に売却益の仕組みと、税金の考え方をおさえておくことが大切です。
まずは、不動産売却益の意味や、確定申告の基本について解説していきます。

売却益の基本構造

売却益とは、不動産を売って得た金額から、取得時と売却時にかかった費用を差し引いて求める利益のことです。
たとえば、5,000万円で売れたとしても、購入代金や諸費用が3,000万円を超えていれば、その差額が利益の土台になります。
取得費には物件価格だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用、印紙代なども含めて考えることが大切です。
さらに、売却時にも仲介手数料や測量費、状況によっては解体費などが発生する場合があります。
そのため、売却価格だけを見て判断するのではなく、関連する費用を一つずつ整理しながら確認していきましょう。
手元に残るお金の見通しを早めにつかむためにも、取得時と売却時の支出を分けて把握しておくと進めやすくなります。

課税と税金の種類

不動産を売却して利益が出た場合、その利益には税金がかかる仕組みになっています。
この利益は給与所得などとは分けて扱われ、不動産売却特有の分離課税で税額を計算する点が特徴です。
主に負担するのは所得税と住民税で、どちらも売却益の金額に応じて納めることになります。
さらに、所得税には復興特別所得税もくわわるため、想定より手取りが少なくなることもあります。
売却価格だけで満足してしまうと、納税資金の準備が後回しになりやすいため注意しておきましょう。

確定申告が必要な時

不動産売却で利益が出たときは、原則として翌年に確定申告をおこなう必要があります。
また、特別控除を使って税額が0円になる場合でも、制度の適用には申告手続きが欠かせません。
申告時期は、売却して引渡しが完了した年の翌年2月16日～3月15日までです。
必要書類には確定申告書や譲渡所得の内訳書のほか、売買契約書の写しや各種領収書などがあります。
購入当時の資料が不足していると取得費の確認に手間がかかるため、早めに探してまとめておくと安心です。

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不動産売却益の計算手順と税率

前章では、売却益と税金の基本について述べましたが、実際にいくら手元に残るのか、計算方法を知りたいことでしょう。
ここでは、売却益の計算式や建物の価値減少分である、減価償却費の求め方について解説します。

計算式

税金の対象になる譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除を差し引いて求めます。
譲渡収入金額には売買代金だけでなく、固定資産税などの精算金を含めた受取額全体を入れて考えます。
取得費は購入代金にくわえ、購入時の仲介手数料や印紙代など、取得のためにかかった費用の合計です。
譲渡費用には、今回の売却に直接必要となった仲介手数料や測量費、解体費などが該当します。
たとえば、5,000万円で売却し、取得費が3,000万円、譲渡費用が200万円なら、控除前の利益は1,800万円です。
このように、項目ごとの意味を先に理解しておくと、数字を当てはめるだけで税額の見通しを立てやすくなります。

減価償却費の考え方

取得費を計算するうえで見落としやすいのが、建物部分には減価償却の考え方が入る点です。
土地は基本的に購入時の金額をそのまま使いますが、建物は年数の経過に応じて価値が減る前提で調整します。
マイホームなどの非事業用建物では、建物の購入代金に0.9を掛けたうえで、償却率と所有年数を反映して目減り分を求めます。
木造や鉄筋コンクリート造など、構造によって償却率が異り、同じ築年数でも金額が異なるのです。
また、所有年数は月単位で判定し、6か月以上の端数は1年に切り上げるため、売却時期によって差が出ることもあります。

課税譲渡所得と税率

課税譲渡所得が求められたら、次は所有期間に応じた税率を掛けて税額の目安を確認します。
ここで基準になるのは売却日ではなく、売却した年の1月1日時点で何年所有していたかという点です。
所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、所得税30%と住民税9%が基本の税率になります。
一方で、5年を超えていれば長期譲渡所得となり、所得税15%と住民税5%へ下がります。
どちらにも復興特別所得税がくわわるため、実際の負担は基本税率だけで判断しないことが大切です。
所有期間の区分が変わるだけで手取り額に差が出るため、売却時期は慎重に見極めましょう。

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不動産売却の節税対策と特別控除の活用法

ここまで、売却益の計算方法を解説しましたが、支払う税金を抑えるための手段もおさえておきましょう。
最後に、特別控除の活用や、売却損が出た場合の節税方法について解説していきます。

特別控除の適用条件

マイホームを売却して利益が出る場合は、まず3,000万円特別控除の対象になるかを確認しておきましょう。
この制度は、自宅として使っていた不動産を売ったときに、利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。
住まなくなった家でも一定の期限内に売却すれば対象になり、一般的には住まなくなってから3年目の年末までが一つの目安です。
ただし、配偶者や親子など特別な関係にある相手への売却では使えず、過去の利用状況も確認が必要になります。
条件を満たせば税負担を大きく抑えられるため、売却計画を立てる段階で早めに整理しておくと安心です。

譲渡損失の繰越控除

不動産を購入時より低い金額で売った場合は、利益ではなく譲渡損失として扱われます。
たとえば、取得費が5,000万円の家を3,000万円で売却したなら、差額の2,000万円が損失です。
マイホームの売却で一定の要件を満たしていれば、この損失を給与所得などと相殺する損益通算が使える場合があります。
さらに、その年だけで差し引けなかった損失は、最長3年間にわたり翌年以降へ繰り越せることもあります。
買い替えで新居を取得する方や、売却後も住宅ローンが残る方にとっては、確認しておきたい制度の一つです。
なお、利用には所有期間などの条件があるため、対象になるかどうかを事前に確認しておくと判断しやすくなります。

節税の注意点と相談

節税制度は便利ですが、住宅ローン控除など、他の優遇制度と併用できない組み合わせがあるため注意が必要です。
どの制度を選ぶと負担を抑えやすいかは、売却益の大きさや新居の借り入れ状況によって変わってきます。
また、特例や控除は条件を満たすだけでは足りず、翌年2月16日～3月15日までに確定申告をすることが前提です。
売買契約書や領収書などの書類が不足すると確認に時間がかかるため、売却前から整理しておくと安心でしょう。
判断に迷う場面では、税務署や税理士などに早めに相談しておくと、無理のない形で準備を進めやすくなります。
制度選びで迷いを抱えたまま契約を進めないためにも、早い段階で相談先を決めておくことが大切です。

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まとめ

不動産売却益は、売却価格から取得費や各種経費を引いて計算され、利益が出た場合は翌年に確定申告をして、所得税や住民税を納付する必要があります。
税額を計算する際は建物の減価償却費を差し引くことに注意し、売却した年の1月1日時点における所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。
マイホームの売却では、最大3,000万円の特別控除や損失時の繰越控除などの節税制度があるため、事前に適用条件を確認して活用すると良いでしょう。