中古住宅の処分方法は？処分する場合の注意点も解説

不要な中古住宅を所有している方のなかには「処分方法がわからないので、とりあえず所有しておこう」と考えている方も多いのではないでしょうか。
中古住宅の処分方法には、建物ごと売却したり、買い取ってもらったりと複数の方法があるので、ご自身に合った方法で処分しましょう。
そこで今回は、中古住宅の処分方法や売却時の注意点、不要な中古住宅を所有し続けるリスクを解説します。

中古住宅を処分する方法

中古住宅を処分する方法は、主に以下の3パターンです。

●建物ごと売却する
●不動産会社に買い取ってもらう
●寄付する

それぞれどのような処分方法なのか、解説します。

建物ごと売却する

中古住宅を処分して利益を得たい場合は、建物ごと売却する方法がおすすめです。
不要な中古住宅であっても、建物の状態が良ければ「中古住宅」として売りに出せます。
また、建物の状態が悪く、このままでは住めない状態であっても「古家付き土地」として売り出すことが可能です。
中古住宅として売却する場合は、周辺の売却相場を事前に調べておくと、相場より安い売却価格を提示されても値上げ要求しやすいです。
一方、古家付き土地は、買主に家の解体費用やリフォーム費用がかかるため、売却価格にそれらの費用を加味する必要があります。
したがって、古家付き土地として売り出す場合、売却価格は中古住宅で売り出すより安くなる点を覚えておきましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

中古住宅を早く処分したい場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法がおすすめです。
不動産会社に買い取ってもらう場合、売却のように買主を探す手間や時間がかからないので、中古住宅をすぐに処分できます。
ただし、不動産会社に買取を依頼すると、売却価格が相場の50%～80％程度になる点はデメリットです。
これは、不動産会社が買い取った中古住宅をリフォーム、または解体して新たに売り出すための費用を加味しているからです。
とはいえ、買取を依頼すると1週間で処分できるケースもあるため、利益よりもスピードを重視したい場合はおすすめの方法といえます。

寄付する

利益を一切求めずに中古住宅を処分したい場合は、地方自治体や法人、個人などに寄付する方法があります。
不要な家をそのままにしておくと、倒壊や景観の悪化、または不法侵入による被害に遭いやすいです。
また、家を所有している限り固定資産税や管理する手間もかかるので、利益を求めない場合は寄付する方法がおすすめです。
ただし、個人・法人への不動産の寄付は「贈与」に該当し、相手側に贈与税や不動産取得税、登記の費用などが発生する点に注意しましょう。
中古住宅を寄付したい場合は、自治体のホームページを確認したり、不動産会社に相談したりして寄付先を探してみましょう。

不要な中古住宅を所有し続けるリスク

不要な中古住宅を所有し続けると、以下のリスクが出てきます。

●管理し続ける手間がかかる
●税金の支払いが続く
●特定空家に指定される可能性が高い

1つずつ解説します。

管理し続ける手間がかかる

家は人が住まなくなると一気に老朽化が進むため、中古住宅を処分しない限り、掃除や草抜きなどの管理をし続ける手間がかかります。
老朽化した家は売却に出しても買い手が見つかりにくく、売却価格も相場より低く設定されてしまうため、売却を検討している場合は定期的な管理が必要です。
現在の住まいに加え、不要な家の管理までしなければならない状況はストレスがたまります。
そのため、不要な中古住宅は早めの処分がおすすめです。

税金の支払いが続く

家は所有している限り、固定資産税を支払う義務があります。
また、地域によっては固定資産税に加え、都市計画税の支払いも必要です。
たとえ、誰も住んでいない家でも固定資産税や都市計画税の支払いは求められます。
固定資産税の平均は10万円～15万円、都市計画税の平均は3万円～5万円かかると言われているので、無駄な税金を支払わないためにも不要な家は早めの処分がおすすめです。

特定空家に指定される可能性が高い

中古住宅を管理しない状態で所有し続けると、家の老朽化が進み、特定空家に指定されるリスクがあります。
特定空家とは、倒壊のおそれがある空き家や、衛生面で有害なもの、著しく景観を損なうもの、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空き家などのことです。
通常、空き家には固定資産税の優遇措置が適用されるため、固定資産税の税率が最大1/6に軽減されています。
しかし、特定空家に指定されると優遇措置が適用されなくなるため、固定資産税を満額支払わなければなりません。
さらに、自治体の立ち入り調査を拒むと20万円以下、撤去や修繕などの命令に応じなかった場合は50万円以下の過料の支払いも必要です。
以上の点から、中古住宅を所有し続けると多くのリスクがあるので、不要になった段階で早めに処分しましょう。

中古住宅を処分する場合の注意点

中古住宅を処分する場合は、以下の注意点を事前に把握しておきましょう。

●相続放棄後も管理者が見つかるまで管理が必要
●売却前に家の中を空にする必要がある
●瑕疵を事前に報告しなければ契約不適合責任を問われる

それぞれ解説します。

相続放棄をしても管理責任が残る場合に注意

相続した家が不要な場合、相続の事実を知ってから3か月以内であれば相続を放棄できます。
しかし、放棄の時に相続財産を現に占有しているときに限り、相続を放棄しても家の管理者が見つかるまでは管理が必要です。
家の管理を怠ると売却するにも買手が見つかりにくくなり、酷い場合は特定空家に指定されて固定資産税の納税額が増えてしまいます。
家の管理も放棄したい場合は、ほかの相続人に管理を依頼したり、ハウスキーパーを雇ったりして対処しましょう。
ただし、家の相続を放棄すると、ほかの財産も一緒に放棄しなければならない点にも注意が必要です。

売却前に家の中を空にする必要がある

中古住宅を売却処分する場合は、物件引き渡しまでに家の中を空にする必要があります。
家具や家電など、すべて処分するか別の場所へ移動させなければならないため、持ち運ぶ手間や処分費用がかかる点には注意が必要です。
ただし、買主から了承を得られれば、家具や家電などを残したまま売却できる場合もあります。
持ち運ぶ手間や処分費用を少しでも減らしたい場合は、買主に相談してみましょう。

瑕疵を事前に報告しなければ契約不適合責任を問われる

契約内容と異なる家を買主に売却した場合、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、契約と異なる状態で家を売却した場合、売主に課せられる責任です。
買主に契約不適合責任を問われた場合、修繕費用を請求されたり、損害賠償請求や契約解除を求められたりする場合もあります。
そのため、シロアリ被害や雨漏り、近所の騒音や心理的トラブルなどの瑕疵がある場合は、契約を結ぶ前に買主へ報告しておきましょう。
事前に知らせておけば、売却後にトラブルへ発展する可能性はありません。

まとめ

中古住宅の処分方法は、建物ごと売却する方法のほか、不動産会社へ買取を依頼する、地方自治体などに寄付するなど、さまざまです。
不要な家を所有し続けると、家の管理や税金の支払いが続いたり、特定空家に指定されて固定資産税の納税額が増えてしまったりするので、早めに処分しましょう。
ただし、相続放棄をしても「現に占有」していた場合は管理責任が残る点、引き渡し前に家の中を空にする点、契約不適合責任を問われないよう瑕疵は事前に伝える点は注意点です。