不動産を相続するときにかかる税金は？計算方法や利用できる控除をご紹介！

不動産を相続するときには、一定の税金が発生します。
あらかじめ内訳を把握しておかないと、高額な出費となってしまうおそれがあるので注意しましょう。
そこで今回は、不動産を相続するときに知っておきたい税金の種類や計算方法とともに、利用できる控除制度をご紹介しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

不動産を相続するときにかかる税金の種類

不動産を相続するときに発生する税金は、主に「登録免許税」と「相続税」の2種類です。
それぞれどのような特徴があるか、以下で税金の概要を確認しておきましょう。

登録免許税とはどのような税金か

不動産相続時にかかる税金の種類として、まず「登録免許税」が挙げられます。
登録免許税とは、不動産の登記手続きで発生する税金です。
不動産を相続したときは、所有権を移転するための「相続登記」が義務付けられています。
相続の事実を知った日から3年以内に申請を行わないと、罰則の対象となるため注意するようにしましょう。
正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
相続登記の際には登録免許税の支払いが必要なため、事前に準備しておくことが重要です。

相続税とはどのような税金か

相続税とは、相続した財産にかかる税金を指します。
財産を持っている方が亡くなったときは、相続人が故人の遺産を引き継ぐケースがほとんどです。
遺産の種類として、不動産や預貯金のほか、自動車や株式などが挙げられます。
多くの税金は利益に対して発生するため、相続においても得た利益が大きい場合に「相続税」がかかります。
なお、相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日から10か月以内です。
期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税が発生するため注意するようにしましょう。
10か月と聞くとまだ先に感じますが、相続時には遺産分割協議などさまざまな手続きが必要になります。
入念なスケジュール管理をおこなわないと、期限を過ぎる可能性があります。
余計な税金を増やさないためにも、不動産相続で発生する税金の種類はあらかじめ押さえておくことが重要です。

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不動産相続時に発生する税金の計算方法

相続登記にかかる登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出します。
計算式に直すと、以下のとおりです。
登録免許税=不動産の固定資産税評価額×税率
固定資産税評価額は、不動産にかかる税金を計算するときの基準価格であり、自治体ごとに目安が定められています。
一般的に、公示価格の7割程度が相場です。
また税率は、財産を取得する方の立場によって異なります。
相続人であれば0.4%、それ以外なら2%を適用するのが原則です。
このように、登録免許税の計算はすぐにおこなえますが、相続税ではそうとも限りません。
相続税の計算方法はやや複雑で、はじめに相続税評価額を求める必要があります。
相続税評価額を計算する方法は、大きく「路線価方式」と「倍率方式」の2種類あり、どちらを適用するかはその土地の所在地によって決まっているのが基本です。
路線価方式では、国税庁が定める「路線価」を使って土地を評価します。
計算式は、以下のとおりです。
正面路線価×各補正率（奥行価格補正率など）×面積
路線価地域の代表例として、市街地や住宅地が挙げられます。
一方、倍率方式は、固定資産税評価額に規定の倍率をかけて、評価額を算出する方法です。
郊外の土地や田畑に適用され、以下の式で求めます。
固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額は、毎年4月頃に送付される「固定資産税納税通知書」で確認可能です。
なお、土地の相続税評価額は、相続開始時点の売却価格よりも低い金額に設定されるため、その土地の価値以上に課税される心配は少ないでしょう。
相続税を算出するときの具体的な流れは、以下のとおりです。

流れ①遺産総額を求める

相続税を計算するときは、遺産の総額を求める必要があります。
相続時精算課税制度の贈与財産や、相続開始前3年以内の贈与財産も加算しなければなりません。
これらのプラス財産から借入金や葬儀費用などを差し引いて、遺産総額を把握しましょう。

流れ②基礎控除額を差し引く

遺産総額から基礎控除額を差し引いたものが「課税遺産総額」です。
基礎控除額は、以下の計算式で算出します。
基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数
注意点として、相続放棄者がいたケースでも、その放棄がなかったとみなして、法定相続人の数を数える必要があります。

流れ③相続税の総額を計算する

次に、法定相続人全体の相続税額を求める必要があります。
ここでは、実際の遺産分割ではなく、法定相続割合で計算することがポイントです。
各相続人の相続税を合計すると、相続税の総額を把握できます。

流れ④法定相続人ごとの相続税額を求める

相続税の総額を計算したら、実際に取得した遺産額の割合で按分します。
計算式は、以下のとおりです。
各相続人の税額=相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計額
注意点として、財産取得者が法定相続人以外のケースでは、その方に課せられる相続税額の2割相当額が加算されます。

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不動産を相続するときに税金を抑えられる控除制度

不動産相続時の税金を抑えたいなら、控除制度を適用させるのが有効です。
相続で利用できる控除制度は、主に「住宅資金贈与制度」「配偶者控除」「相次相続控除」の3種類があります。
それぞれどのような制度か、特徴を確認しておきましょう。

住宅資金贈与制度の概要

住宅資金贈与制度とは、親や祖父母などの直系尊属から住宅購入や増改築のためにお金を受け取っても、一定額まで贈与税がかからない制度です。
新築・購入・増改築の契約をした場合、最大1,000万円まで贈与税が非課税となります。
ただし、制度を適用するには条件があり、省エネ・耐震性・バリアフリーの住宅を契約する必要があるでしょう。
ほかにも、「国内の住宅であること」や「床面積が40㎡以上240㎡以下」などの要件があります。
制度の適用を検討している方は、事前に条件や非課税限度額を確認しておきましょう。

配偶者控除の概要

配偶者控除は、配偶者が亡くなり相続税申告が必要になった際に、相続税の負担が大きいため相続を放棄する事態を避ける目的で設けられた制度です。
この制度では、被相続人の配偶者が相続した遺産額が1億6,000万円以下、または配偶者の法定相続分相当額以下であれば、相続税が無税となります。
大幅な節税が期待できるため、配偶者の生活も守られます。

相次相続控除の概要

相次相続控除とは、10年以内に相次いで相続が発生した場合に、相続税の負担が過重になるのを軽減する特例です。
たとえば、祖父から財産を相続した父が祖父の死亡後10年以内に亡くなったケースでは、父に課税された相続税の一定部分が、父の相続において子が納付する相続税から控除されます。
この控除は、1年につき10％の割合で減額されるため、前回の相続から今回の相続までの期間が短いほど控除額が大きくなります。

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まとめ

不動産を相続したときに発生する税金の種類は、登記時にかかる「登録免許税」と財産にかかる「相続税」です。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率をかけて、相続税は、はじめに相続税評価額を求める必要があります。
相続時に利用できる控除制度は、住宅資金贈与制度・配偶者控除・相次相続控除の3つです。