不動産の売却時に発生する税金は？節税するコツも解説！

不動産を売却するときには、さまざまな税金が発生します。
せっかく高く売却できても、正しい税金の知識を知らずにいると本来手元に残るはずだった資金が目減りしかねない点に注意が必要です。
そこで今回は、不動産を売却するときにかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税するコツについて解説します。

不動産の売却にかかる税金の種類

不動産の売却金額をより手元に残すには、どのような税金がかかるのかを知っておくことが大切です。
ここでは、不動産の売却にかかる税金の種類について見ていきましょう。

税金の種類①印紙税

不動産の売買契約書を作成するときには、その金額に応じた「印紙税」が課せられます。
印紙税額は、売買契約書に記載された金額によって異なる点が特徴です。
たとえば、不動産を3,000万円で売却するときには、1万円の収入印紙を契約書に貼る形で印紙税を納める必要があります。
なお、令和7年3月31日までに作成された売買契約書には軽減措置が適用され、印紙税の負担が抑えられています。
不動産を売却するタイミングを迷っているなら、軽減措置が適用される期間をめどにするのはひとつの手です。

税金の種類②譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却で得た利益に対して課される所得税と住民税の総称です。
なお、令和19年12月31日までに売却した不動産の利益に対しては、所得税に復興特別所得税が上乗せされています。
不動産の売却益が出なければこの税金は発生しませんが、利益が大きいときには高額な納税額となることもあるため注意が必要です。

税金の種類③登録免許税

住宅ローンが残っている不動産を売却するときには、まず抵当権を抹消する登記手続きが必要です。
その抵当権抹消登記にかかる税金を「登録免許税」と呼びます。
抵当権抹消登記における登録免許税の納税額は、不動産1件につき1,000円です。
たとえば、土地と建物の両方に付いていた抵当権を外すには、合計で2,000円の登録免許税の納付が必要です。
なお、不動産の名義を売主から買主へと移転させる所有権移転登記にかかる登録免許税は、通常買主が負担します。

税金の種類④消費税

不動産会社を通じて不動産を売却するときには、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
その仲介手数料には、消費税がかかる点も押さえておきましょう。
仲介手数料の求め方は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」です。
たとえば不動産を2,000万円で売却したときには、消費税を加えて72万6,000円の仲介手数料を不動産会社へ支払います。

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不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却時にかかる税金のなかでも、高額にのぼりやすいのが譲渡所得税です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法について解説します。

所有期間による税率の違い

まず、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって以下のように大きく異なる点に注意が必要です。

●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税（復興特別所得税を含む）30.63％、住民税9％
●長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税（復興特別所得税を含む）15.315%、住民税5％

このように、不動産の所有期間が5年を超えるか否かで税率が2倍近く変わる点が特徴です。
そのため、譲渡所得税を少しでも節税したいなら、不動産の所有期間が5年を超えるタイミングで行動することをおすすめします。
なお、不動産の所有期間は1月1日時点で判断される点も押さえておきたいポイントです。
たとえば、2020年7月に購入した不動産を2025年9月に売却するケースでは、実質の所有期間は5年を超えていますが、2025年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得に該当します。
もし不動産売却時に短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらに該当するのかが不明なときは、不動産会社に確認することをおすすめします。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「譲渡所得×税率」の計算式で求めます。
譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
取得費とは不動産購入時にかかった経費で、仲介手数料や登記費用などが該当します。
譲渡費用とは不動産売却時にかかった経費で、仲介手数料や測量費、家の解体費などが含まれます。
たとえば、不動産の売却価格が3,000万円、取得費が1,800万円、譲渡費用200万円、所有期間が6年のケースにおける譲渡所得税を計算してみましょう。

●譲渡所得＝3,000万円－（1,800万円＋200万円）＝1,000万円
●譲渡所得税＝1,000万円×20.315％＝203万1,500円

上記の事例では、不動産売却時に203万1,500円の譲渡所得税を納める必要があります。

取得費がわからないケース

親から相続した不動産など、購入時にかかった取得費が不明なときがあります。
そのときには、売買価格の5％を取得費に加算することが可能です。
たとえば、前述の例で見ると、150万円を取得費として申請できます。
ただし、取得費が不明なときには計算式に算入できる金額が少なくなり、譲渡所得税が高くなってしまいかねません。
そのため、不動産取得時の資料は大切に保管しておくことが大切です。

譲渡所得税の納付方法

譲渡所得税は、不動産を売却した翌年に確定申告をして納めます。
確定申告の期間は、毎年2月16日から3月15日です。
確定申告が必要なのにもかかわらず申請を怠ると、無申告加算税や延滞税などが課されるおそれがあるため、注意が必要です。

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不動産売却時の税金を節税するコツ

不動産売却時にかかる税金のなかでも高額にのぼりやすい譲渡所得税は、コツを意識すると節税が可能です。
ここでは、節税するために押さえておきたいコツについて解説します。

節税のコツ①購入額がわかる資料を探す

譲渡所得税を少しでも抑えるには、譲渡所得を減らすことが大切です。
前述のように取得費がわからないと売買価格の5％相当額しか経費として算入できないため、不動産購入時にかかった諸経費を示す資料はできる限り探しておきましょう。
売買契約書がなくても、通帳の記録などでお金の流れを把握できれば認められることがあります。
また、リフォーム費用も取得費として計上できるため、契約書を売却時までしっかり管理しておきましょう。

節税のコツ②不動産売却のタイミングを計る

不動産売却時の譲渡所得税を少しでも節税するには、売却するタイミングを見極めることも大切です。
具体的には所有期間が5年を超えるタイミングで売却すると、前述のように低い税率が適用されます。
また、単純に高く売却できる市況かどうかを確認することも欠かせません。
不動産をより高い価格で売却できれば、譲渡所得税を納めても手残り金額を増やせます。

節税のコツ③特例を活用する

譲渡所得税を節税するには、特例を活用することがポイントです。
たとえば、マイホームを売るときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。
これにより、譲渡所得が3,000万円を超えないときには譲渡所得税を納める必要がなくなります。
また、一定の要件を満たしたときには、相続した実家の譲渡所得から3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特別控除の特例」の利用が可能です。
不動産売却時にかかる譲渡所得税を少しでも節税したいなら、自分が利用できる特例がないかを事前に確認しておきましょう。

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まとめ

不動産の売却時には譲渡所得税や印紙税、登録免許税、消費税などさまざまな税金が関わってきます。
とくに譲渡所得税は売却するタイミングによって税率が大きく変動するため、注意が必要です。
不動産売却時にかかる譲渡所得税を少しでも節税するには、特例の活用や売却タイミングの見極めが欠かせません。