現状渡しとはどのような不動産売却方法か？メリットとデメリットも解説！

不動産の売却を検討している方のなかには、物件のリフォームをおこなうかどうかで迷っている方もいるのではないでしょうか。
そのままの状態で物件を引き渡すにはメリットもあればデメリットもあり、売主と買主の双方が納得できる取引にしたいものです。
今回は、不動産売却における現状渡しとは何か、売主と買主の両方からみたメリットとデメリットを解説します。

不動産売却における現状渡しとはどういうことか

現状渡しとは、不動産の売却時に物件をそのままの状態で買主に引き渡すことです。
「現況渡し」「現状有姿」「現状有姿取引」などと称されることもありますが、リフォームや解体をせず瑕疵を残したまま引き渡す点には違いがありません。
瑕疵とは、壁のひび割れや屋根の雨漏り、設備の破損など、不動産のトラブルのことです。
不動産を売却する場合は、買主に引き渡す前に売主側で瑕疵を修復しておくのが一般的です。
しかし、あえて何も手を入れずに現況のままで引き渡すことがあり、それを現状渡しと呼んでいます。
日本における不動産取引の約6割が現状渡しだといわれていますが、以下の点に注意が必要です。

●売主は契約不適合責任を負わなければならないこと
●売主には買主に対する告知義務があること

いくら現状渡しであったとしても、売主は買主に対して売却した不動産についての責任を負わなければなりません。

契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、契約内容に適合していない商品を引き渡した場合に売主が買主に対して負う責任です。
売却した不動産が契約内容に適合していなかった場合、売主の負担で修理などをおこない、それが不可能であれば損害賠償請求や減額請求に応じなければなりません。
2020年の民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に置き換えられ、買主の保護が手厚くなった一方で売主の責任が重くなりました。
契約不適合責任では、売却した不動産の瑕疵について売主が把握できていたどうかは問われず、引き渡し後であっても買主が売主に責任を求めることが可能です。

告知義務とは何か

告知義務とは、売却する不動産について、売主が知っていることはすべて買主に説明しなければならないことです。
もし、瑕疵などについて知っていたのにもかかわらず告知しなかった場合、買主から契約違反を理由に損害賠償を請求される可能性があります。
買主にしてみれば、瑕疵があるとわかっていれば、その物件を購入しなかったかもしれません。
買主が購入を判断するにあたって重要と思われる情報には告知義務があり、過去におこなった補修履歴も対象となります。
不動産の売却においては「現状確認書」や「付帯設備表」を作成し、物件の現状について買主に納得してもらうことが重要です。

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不動産売却における現状渡しのメリット

一般的な不動産売却では、修繕やリフォームをおこなってから物件を引き渡さなければなりませんが、現状渡しはそのままの状態で引き渡すことになります。
現状渡しには、売主だけでなく買主にとってもメリットがあります。

売主にとってのメリット

売主にとっての現状渡しのメリットは、売却する物件の修繕やリフォームのコストがかからないことです。
修繕やリフォームをおこなう場合、その費用は売主が負担します。
売却価格に修繕やリフォーム費用を含めて回収することも可能ですが、購入希望者が現れず値下げを余儀なくされるかもしれません。
回収できるかわからないコストが発生しないことは、売主にとっては大きなメリットであるはずです。
また、早期売却が可能であることも現状渡しのメリットです。
修繕やリフォームをおこなうことになれば、工事を依頼する業者の選定から始まり、スケジュールを調整したうえで初めて工事が開始されます。
工事にも工期があり、広告用の物件写真が撮影できるのも工事が終了したあとです。
しかし、現状渡しであれば、売却を決めたらすぐに不動産会社の査定を経て、売却活動に進めます。
また、不動産会社による買取も現状渡しですが、この場合は売主が契約不適合責任を負う必要はありません。
買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法です。
仲介による売却では、いくら現状渡しであっても売主が買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
契約内容に適合していない部分が見つかると、取引が終了したあとでも、売主の負担で修繕をおこなったり損害賠償が必要になったりします。
しかし、不動産会社による買取であれば、契約不適合責任を負わずに済むのです。

買主にとってのメリット

現状渡しは、売主だけでなく買主にもメリットがあり、現状渡しを希望する購入希望者もいます。
買主にとってのメリットとは、見た目そのままの物件が手に入ることです。
リフォームがおこなわれたあとの物件は、買主が自分の好みに合わせて手を入れるのは難しいでしょう。
しかし、現状渡しであれば、購入後に買主が好きなようにリフォームをおこなえます。
あまり状態が良くない物件の現状渡しであれば、安く物件を購入できることも買主にとってのメリットです。
現状渡しで安く購入できれば、浮いた分のお金をリフォームに回せるからです。

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不動産売却における現状渡しのデメリット

売主と買主ともにメリットがある現状渡しですが、もちろんデメリットもあることに注意が必要です。
売主と買主の双方が現状渡しのデメリットも把握しておくと、取引がスムーズになりトラブルも回避しやすくなるでしょう。

売主にとってのデメリット

売主にとっての現状渡しのデメリットは、契約不適合責任があることです。
壁のひび割れや雨漏りに設備の不具合など、その物件の瑕疵を契約書に明記しなければなりません。
もし売却後に契約書に記載されていなかった瑕疵が発見された場合、返金・損害賠償を請求されたり、契約解除となったりすることもあるからです。
2020年の法改正では、さらに売主が負う責任が重くなりました。
住宅の問題点には、たとえ売主であっても気が付けないものもあります。
契約不適合責任をめぐるトラブルを防ぐには、第三者機関などに住宅の検査を依頼して、瑕疵を洗い出しておくと良いでしょう。
売主が知りうるすべての瑕疵を不動産会社に正直に伝えておくことも重要です。
隠しておくよりも、すべての瑕疵を不動産会社に伝えて共有しておくほうが、スムーズな売却への近道となります。
また、売却価格が下がってしまうことも、現状渡しの売主にとってのデメリットです。
中古不動産の購入希望者の多くが、問題点が少ない物件を探しています。
エリアが近く同じような間取りの物件であれば、より問題が少ないほうを選択するでしょう。
瑕疵を残したまま売却する現状渡しはその点では不利であり、値下げしないと購入希望者が見つからない可能性があります。
また、購入希望者が見つかっても、瑕疵の存在を理由に値下げを要求されることもあるでしょう。
ただし、損をしない程度の値下げであれば、かえって購入希望者の目を引き、すぐに買い手が決まることもあります。

買主にとってのデメリット

買主にとっての現状渡しのデメリットは、入居する前に修繕やリフォームが必要であることです。
不具合が生じた場合は、売主に連絡して確認するなどの手間もかかります。
ただし、買主が希望し売主が承諾すれば、中古住宅のインスペクションをおこなって家の状態を把握することが可能です。

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まとめ

不動産売却における現状渡しとは、修繕やリフォームなどの手を入れず、そのままの状態で引き渡すことです。
売主にとってはコストが抑えられるうえに早期売却が可能であり、買主も物件を安く購入できます。
しかし、売主は契約不適合責任を負い、瑕疵がそのままになっているため売却価格が下がることがデメリットです。