不動産売却の買取保証の仕組みは？メリットや条件も解説

ご自宅の売却を進めるなかで、「もし期間内に売れなかったらどうしよう」と、資金計画への影響を不安に感じていませんか。
不安を解消するのが、万が一売れ残った場合に不動産会社が直接買い取ってくれる、「買取保証」という心強いサービスです。
本記事では、買取保証の基本的な仕組みからメリット、そして利用するうえでの条件や注意点までを解説いたします。
売却期間の不安なく、計画的に住み替えを成功させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

買取保証とは

不動産の売却で買取保証を検討するなら、その仕組みを理解することが大切です。
まずは、買取保証の基本的な仕組みや仲介との違いについて解説していきます。

買取保証の基本的な仕組み

買取保証とは、不動産会社を通じて物件を売る「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」という、2つの特徴を組み合わせた売却方法を指します。
この仕組みの特徴は、一定期間、まずは「仲介」として、一般の購入希望者を探すための売却活動をおこなう点にあります。
その期間内に契約が成立しなかった場合は、あらかじめ決めておいた価格で、不動産会社が物件を直接買い取ってくれるのです。
これにより売主は、最終的な売却先が確保されているという安心感を持ちながら、より良い条件での売却活動を進められるようになります。

一般的な仲介との違い

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間を取り持ち、売買契約の成立をサポートする方法で、広く購入希望者を募ることが可能です。
そのため、市場価格に近い価格や、時にはそれ以上の高値で売却できる可能性を秘めている点が、メリットといえるでしょう。
しかし、いつ購入希望者が現れるかは市況や物件の条件次第であり、売却期間が長引いてしまうリスクも伴います。
これに対して買取保証には、一定期間を過ぎても売れなかった場合に保証が発動するという、一種の安全策が用意されています。
仲介による高値売却の可能性に挑戦しつつも、最終的な売却期限と最低売却価格が確定している点が特徴です。

不動産会社が直接の買主になる

通常の仲介では、買主は個人であることが多く、内覧の日程調整や価格交渉、住宅ローンの審査といった手続きが発生します。
購入希望者の都合に合わせる必要があったり、買主側のローン審査が通らずに契約が白紙に戻ったりと、不確定要素も少なくありません。
しかし、買取保証によって不動産会社が買主となる場合、取引相手は不動産のプロであるため、話がスムーズに進みやすくなるでしょう。
個人の買主との間で発生しやすい、煩雑なやり取りや予期せぬトラブルを回避しやすくなることは、メリットといえます。

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不動産売却における買取保証を利用するメリット

前章では買取保証の仕組みについて述べましたが、メリットも気になりますよね。
ここでは、買取保証を利用する3つのメリットについて解説いたします。

資金計画が立てやすい

買取保証を利用するメリットとして、まず挙げられるのは、売却の期限と最低価格が決まることで、資金計画が立てやすくなる点です。
一般的な仲介による売却で得た資金で、新しい住まいの購入を考えている場合、新居の契約などをいつ進めるべきか、判断が難しくなります。
万が一、現在の住まいの売却が長引いてしまうと、新居の購入資金が不足したり、二重でローンを支払ったりする危険性も考えられるでしょう。
一方で、買取保証を利用すれば、売却の最長期間と手元に入る資金の最低額が保証されるため、これを基準にした確実な資金計画が立てられます。
また、住宅ローンの返済計画や税金の支払い、引っ越し費用の準備など、売却に伴う様々な支出の計画も具体的に立てることが可能となります。

仲介手数料が不要になる

買取保証のメリットとして、条件次第で「仲介手数料」が不要になる点が挙げられます。
販売期間内に買主が見つからず、最終的に不動産会社が直接物件を買い取る場合、その取引は「仲介」ではなく「直接売買」となるため、手数料は発生しません。
これにより、売却にかかるコストを削減できる可能性があります。
ただし、保証期間内に、一般の買主との仲介で契約が成立した場合は、所定の仲介手数料が必要となります。

契約不適合責任のリスク回避

売主にとってリスクとなり得る、「契約不適合責任」が免除されるケースが多い点も、買取保証のメリットの1つです。
契約不適合責任とは、売却した不動産に雨漏りやシロアリ被害など、契約内容と異なる欠陥が引き渡し後に見つかった場合に売主が負う責任を指します。
この場合、買主は売主に対して修補や代金の減額、損害賠償などを請求でき、時には契約解除に至ることもあります。
一方で、買取保証が適用されて不動産会社が買主となった場合、この契約不適合責任を免除する特約を契約に盛り込むのが一般的です。
そのため、契約不適合責任によって、売主は引き渡し後に未知の欠陥が見つかるかもしれない、という将来の不安から解放されるのです。

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不動産売却における買取保証の利用条件

ここまで買取保証のメリットを解説しましたが、利用するための条件や注意点もおさえておきましょう。
最後に、買取保証を利用できる条件と注意点について解説していきます。

媒介契約の種類が条件

買取保証を利用するには、まず基本的な条件として、不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。
ただし、媒介契約の種類は、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかに限定されることがほとんどです。
また、売主様ご自身で買主を見つける「自己発見取引」が可能な場合も、保証の仕組みが成り立たなくなるため対象外となります。
3か月間で買主が見つからなかった場合に、事前に決めた価格で不動産会社が買い取る、という流れになります。

物件の需要が価格に影響

不動産会社は、買い取った物件をリフォームするなどして再び販売し、その差額で利益を得るビジネスモデルのため、すべての物件が買取保証の対象になるわけではありません。
たとえば、建物の構造に問題がある旧耐震基準の物件や、法律上、建て替えができない土地などは対象外となることが多いです。
また、権利関係が複雑なケースや、物件の状態は良くても最寄り駅から遠いなど、立地条件が良くない場合も同様です。
買取保証の価格は、まず市場の相場から「いくらで再販売できるか」を予測し、そこからリフォーム費用や諸経費、そして会社の利益を差し引いて決まります。

不動産会社の変更は不可

買取保証は、通常3か月間の「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結ぶことが前提です。
この期間中に、「担当者の対応が良くない」「販売活動に熱意が感じられない」といった不満を抱いても、ご自身の都合で契約を解除することは原則としてできません。
万が一、契約に違反してしまうと、それまでにかかった経費などを違約金として請求される可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
このようなリスクを避けるためには、査定価格の高さだけで安易に決めず、その金額の根拠を分かりやすく説明してくれるか、誠実に対応してくれるかを見極めましょう。
信頼できるパートナーを選ぶことが、買取保証を安心して利用するためのポイントとなります。

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まとめ

買取保証とは、一定期間は仲介で売却し、売れなければ不動産会社が事前に決めた価格で、直接買い取る仕組みのことです。
売却期限と最低価格が決まるため資金計画が立てやすく、仲介手数料が不要になったり、契約不適合責任が免除されたりします。
一方で、保証価格が市場価格より低くなるなどの注意点もあるため、ご自身の状況に合わせて利用を慎重に検討しましょう。