不動産売却で消費税が課税されるケースとは？注意点も解説

不動産の売却を検討している方は、売却時に消費税が課税されるのか気になっている方も多いでしょう。
不動産を売却する場合は、消費税が課税されるケースと非課税になるケースを把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却で消費税が課税されるケースと非課税になるケースとともに、不動産売却の注意点を解説します。

不動産売却で消費税が課税されるケース

不動産売却で消費税が課税されるケースは、以下の3つです。

●不動産会社へ支払う仲介手数料
●司法書士報酬
●一括繰り上げ返済手数料

それぞれどのようなケースなのか、具体的な金額とともに解説します。

消費税が課税されるケース①不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産の売却は多くの場合、個人間ではなく、不動産会社を通じて取り引きされます。
不動産会社に依頼して、不動産売却を実施した場合に発生する手数料が、仲介手数料です。
不動産の買主を見つけてもらったり、売買手続きを手伝ってもらったりするお礼として、売主が不動産会社へ支払います。
仲介手数料は、不動産の売却価格に応じて上限金額が以下のように決められており、それぞれに10%の消費税が課税される仕組みです。

●売却価格の200万円以下の部分：5%
●売却価格の200万円～400万円以下の部分：4%
●売却価格の400万円以上の部分：3%

不動産の売却価格が3,000万円だった場合の仲介手数料は、消費税をプラスすると以下のように計算できます。
（200万円×5%）×1.1+（200万円×4%）×1.1+（2,600万円×3%）×1.1＝105万6,000円
この場合の仲介手数料は、消費税を含めて105万6,000円が上限金額です。

消費税が課税されるケース②司法書士報酬

不動産を売却すると、不動産の所有権が売主から買主へ移行します。
ただし、所有権を移行させるためには、移転登記手続きが必要です。
手続きは個人でもおこなえますが、作業が複雑なため、基本的に司法書士へ依頼します。
こうして司法書士に所有権の移転登記手続きを依頼した場合に発生する費用が、司法書士報酬です。
司法書士報酬は依頼先によって金額が異なりますが、相場は2万円～5万円です。
消費税は10%なので、実際に支払う司法書士報酬は、2万2,000円～5万5,000円かかると把握しておきましょう。

消費税が課税されるケース③一括繰り上げ返済手数料

不動産は、住宅ローンを残したまま売却できません。
そのため、住宅ローンを完済していない方は、売却益や預金で住宅ローン残債を一括繰り上げ返済する必要があります。
ただし、住宅ローンの残債を一括繰り上げ返済すると、手数料が発生します。
手数料は住宅ローンを組んでいる金融機関で異なりますが、相場は固定金利ローンで3万円～5万円、変動金利ローンで3,000円～5,000円です。
消費税は10%なので、実際に支払う手数料は、3,300円～5万5,000円と覚えておきましょう。

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不動産売却で消費税が非課税になるケース

不動産を売却しても消費税が非課税になるケースは、以下の3パターンです。

●土地を売却した場合
●個人が売却した建物
●不動産売却で発生する税金

それぞれを具体的に見ていきましょう。

消費税が非課税になるケース①土地を売却した場合

不動産売却において、土地は消費される性質ではないと考えられているので、土地の売買では消費税が非課税になります。
そのため、土地のみを売却した場合はもちろん、土地と建物をセットで売却した場合は、建物部分のみに消費税が課税されます。
ただし、土地を地下車庫や駐車場にしている場合は設備とみなされるため、土地の売却でも消費税が課税される点に注意をしましょう。

消費税が非課税になるケース②個人が売却した建物

不動産売却において、建物の売却価格に消費税が課税されるケースは、売主が法人の場合のみです。
そのため、会社員などの個人が建物を売却した場合は、建物の売却価格に消費税が課税されません。
ただし、前項でも解説したとおり、不動産会社へ支払う仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬は、個人でも消費税が課税されるケースにあたります。
また、自宅ではなく、家賃収入を得るために所有していた建物は事業用に該当するので、個人が売却した場合でも消費税が課税されます。

消費税が非課税になるケース③不動産売却で発生する税金

不動産売却で発生する以下の税金に対しては、消費税が非課税になります。

●不動産譲渡所得税
●登記免許税
●印紙税

これらの費用はそもそも税金なので、消費税が上乗せ課税される心配はありません。

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不動産売却時の消費税に関する注意点

不動産を売却する場合は、消費税に関して以下の点に注意をしましょう。

●前々年の課税売上が1,000万円以下なら法人でも免税事業者になる
●仲介手数料は税抜き価格に課税される
●不動産売却で発生した消費税は確定申告で納付する

1つずつ確認していきましょう。

注意点①前々年の課税売上が1,000万円以下なら法人でも免税事業者になる

個人が建物を売却しても消費税は非課税ですが、法人の場合は消費税が課税されます。
ただし、法人でも前々年の課税売上が1,000万円以下だった場合は、消費税が免除されます。
課税売上とは、消費税が課税される取引の売上額のことです。
たとえば、不動産投資をしていた方が建物価格800万円のマンションを2年前に売却し、今年さらにもう一棟、建物価格1,200万円でマンションを売却したとします。
この場合、2年前の課税売上は800万円なので、法人でも免税事業者とみなされ、今年の課税売上1,200万円に消費税は課税されません。
ただし、翌年になると2年前の課税売上が1,200万円で計上されるため、翌年の課税売上には消費税が課税されます。
このように、法人の場合は2年前の課税売上で、今年の消費税が課税されるか、非課税になるか決まる点に注意が必要です。

注意点②仲介手数料は税抜き価格に課税される

不動産会社に支払う仲介手数料は、売却価格から消費税を抜いた金額に対して課税されます。
個人または不動産会社へ土地を売却するケースだと、土地の売却価格に消費税はかからないので、そのまま仲介手数料を算出することが可能です。
しかし、土地とともに建物も売却する場合、売主が不動産会社などの法人だと、提示される建物の売却価格には消費税が課税されています。
そのため、この場合は不動産会社に支払う仲介手数料を、建物の売却価格から消費税を抜いて計算する必要があると覚えておきましょう。

注意点③不動産売却で発生した消費税は確定申告で納付する

不動産売却で発生した消費税は、確定申告で申告書を提出するとともに、納付しなければならない点が注意点です。
また、個人の場合は前年の消費税、法人の場合は前事業年度の1年間の消費税が48万円以上だと、中間申告と中間納付も必要です。
中間申告の回数や納付額は、前年に納めた消費税額で異なるため、国税庁のホームページで確認しておきましょう。

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まとめ

不動産売却で消費税が課税されるケースは、仲介手数料、司法書士報酬、一括繰り上げ返済手数料です。
一方、土地を売却した場合や個人で建物を売却した場合、不動産売却で発生する税金に対しては消費税が課税されません。
不動産売却では、法人の場合、2年前の課税売上によって今年の消費税が課税されるかが決まる点、消費税は確定申告で納付する点などに注意をしましょう。